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炒房客偽拋盤空手套房貸 暗催樓市泡沫
炒房客"偽拋盤"空手套房貸
暗催樓市泡沫
本報記者 劉力圖 廣州、深圳報道
日前，廣州、深圳等城市頻現二手房集中拋售。二手房放盤數量大增的背後，隱藏著部分炒房者制造的"偽拋盤"現象。
《華夏時報》記者調查發現，一些擁有多套房產的投資客，先對外"拋售"個人名下的房產，然後再由本人所經營的公司接盤。這期間，本人和公司分別以"銀行賬戶流水賬增加"和"固定物業增加"為由，套取雙重貸款，或者找評估機構將房屋估價做高，從銀行、小額貸款公司等機構套取遠超於房屋價值的貸款，額度甚至高達數千萬元。
"隻需房屋過戶，改改名字，就可以增加貸款額，而直接將房屋抵押，從銀行獲得的抵押貸款肯定沒有這麼多。"廣州一位資深中介代理商黃先生稱。
盡管這種現象在二手房市場一直存在，但近期隨著交易冷清開始變得頻繁。曾經"不屑掙這些小錢"的中介代理公司、房屋評估公司和小額貸款公司，如今聯手協助炒房者套貸賺取傭金，形成一條灰色利益鏈。
"左手倒右手"套取貸款
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"城中好房，9套，集中放盤，欲購從速。"上述廣州資深中介代理商黃先生向老客戶發出這樣一條信息。他向本報記者透露："這些房產外面的人根本買不到，一方拋出來，另一方會很快接盤，雙方都是協議好的。"
黃先生稱，這9套房的擁有者為民營企業主，接盤的是該企業主經營的一傢公司。"其公司快速接盤，中介從中協助，可以套取大額貸款。類似的手法有很多。"
黃先生告訴記者，上述企業主通過相熟的中介代理商放盤，並在房屋評估機構找到"門路"，做高房屋估價。交易完成後，拿著已繳納首付放款證明，便可以獲得銀行貸款。"獲得貸款後，還要公證房屋仍為賣房者所擁有，通過做高房屋估價簽訂陰陽合同後，一套房的合同價格最高能高於實際成交額的30%。"
"如果是貸款人自行去銀行申請貸款，貸款額度隻有評估價格的六至七成，而且房屋的評估價格也要低很多。"廣發銀行一位內部人士告訴記者。
&營運週轉金信貸年息借貸增貸轉貸emsp; 深圳企業主朱先生兩個月前也通過類似方式，成功套取超過3000萬元的貸款。"房子現在還在我手上，但轉一圈就能獲得更多的資金。"他說。
朱先生的套利路徑與黃先生舉的例子有異曲同工之處。首先他向相熟的中介代理放出拋售8套房產的消息，中介則會定一個相對較高的房價，隨後，朱先生旗下的公司按照中介定價購入這8套房產。
同樣，該公司在向銀行申請購房貸款之前，先通過評估公司"給出約高出成交價35%的最高評估價"，這意味著，在房屋的成交價格已被中介抬高的基礎上，評估價繼續增加35%，達到"雙重做高"的目的。辦理過戶手續之後，朱先生本人的賬戶增加瞭一筆可觀的收入，其公司的不動產資產也大幅增加。
"一般來說，個人房產抵押貸款額度最多隻是評估價的七成，如果是公司購房，且公司流水賬目良好，找按揭公司可以將額度做到八五成，如果公司固定資產較多，甚至可以高達九成。"中國農業銀行深圳分行一位從事個貸業務的人士說。
一位房地產評估公司內部人士告訴記者，目前房產評估有足夠的"彈性"空間，可根據客戶需求，提供最高與最低的評估價，"找找關系，評估公司會盡可能在規定之下給出最高的評估價。"
據媒體報道，炒房者買下房產，然後通過關系將房產進行二次抵押，再用錢來買房，或者把抵押來的錢借給小額信貸公司進行放貸。由於現在政府對住宅進行限購，有些炒房客便把投資對象集中在商業項目，同樣進行抵押融資。
不過，多位受訪者表示，能夠如此順利地操作實現套取貸款，要有不少"關系"，普通人很難做到。
"偽拋盤"背後的利益鏈
在動輒上千萬元的銀行貸款誘惑下，擁有大量房產的企業主、中介代理公司、房屋評估公司和小額貸款公司紛紛成為利益鏈條上的一環。
"過段時間我會考慮再轉一次手。"朱先生對記者表示，之所以利用房子套貸，主要是為緩解實業經營的資金壓力。他坦言，自己並非看空房產升值空間，相反，他對房產投資較為樂觀，所以他堅持房產要保留在自己的手上，不會真正對外出售。
記者瞭解到，與朱先生想法相似的企業主不在少數。
多位受訪者表示，由於中介代理公司、房屋評估公司和小額貸款公司處於生意淡季，協助業主"借房融資"則可以獲得一定傭金，這部分收入可以抵消樓市交易冷清期間的收入損失。
廣州某小額貸款公司負責人郭先生稱，小貸公司放款資金來源主要是股東資本金和銀行貸款，今年以來，不少實體企業經營和現金流動存在困難，加之銀行貸款整體趨緊，小貸經營壓力日趨明顯。
郭先生稱，部分順利以房套貸的炒房客將錢投入民間借貸，追求更高的回報率。
"小產權房抵押要冒不少風險，現在的小額貸款公司生意不好，都爭搶著做類似的生意，他們願意冒更多的風險。"通過小產權房套取貸款的劉先生稱。
郭先生則表示，在小額貸款生意好的時候，正常的貸款額度會略低於估值。現在生意不盡如人意，貸款額度會調高，所以再高風險的生意也會考慮，比如小產權房的抵押。
"這種借助抵押套貸的融資方式，不僅放大瞭杠桿效應，還隱藏著較大風險。一旦中間某一環節被套牢，隨時可引發連串危機。"上述中國農業銀行深圳分行人士告訴記者。
同時，套取貸款的參與者有可能觸碰法律"紅線"，法律規定，以房屋買賣形式套取銀行貸款是違法行為。
東莞市第二法院近日審理瞭一宗相關案件，開發商東莞市利澳花園開發有限公司及其原法定代表人崔志光被控因公司資金周轉問題，7次以他人名義虛假購房的方式從銀行騙取貸款，累計超過千萬元。檢方提出，崔志光應當以騙取貸款罪追究其刑事責任。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-14/07442775943.shtml
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